i. ALLES, WAS DU ZU DIESER STEUER WISSEN SOLLTEST, LEICHT ZU VERSTEHEN
Beispielsweise:
- Was ist die Grunderwerbsteuer generell?
- Wer muss die Steuer zahlen und wann?
- Wie hoch ist die Steuer und wie läuft die Zahlung ab?
- Kannst du die Grunderwerbsteuer umgehen und ist die absetzbar?
Wir bei steuererklärung.expert halten die Antworten auf diese Fragen (und viele mehr) so einfach und kurz wie möglich. Statt Paragraphen und Behördendeutsch erhältst du auf dieser Seite klare Aussagen, mit denen du weitermachen kannst.
ii. DIE VIER WICHTIGSTEN GRUNDLAGEN ZUR GRUNDERWERBSTEUER:
- Du möchtest in Deutschland ein leeres Grundstück oder eine bereits vorhandene Immobilie für > 2.500 Euro kaufen? → Dann wird die Grunderwerbsteuer (oder in Kurzform auch „GrESt“) einen Teil der Kaufnebenkosten ausmachen. Definiert wird die Steuer durch das Grunderwerbsteuergesetz („GrEStG“).
- Die Höhe der Steuer wird von den Bundesländern bestimmt. Demnach unterscheidet sich die Steuer auch je nach Bundesland (zwischen 3,5 % und 6,5 % des Immobilien-Kaufpreises als Bemessungsgrundlage). Eine genaue Übersicht der Grunderwerbsteuer pro Bundesland findest du weiter unten.
- Die Zahlung der Grunderwerbsteuer wird von deiner Notarin oder deinem Notar vorbereitet. Anschließend erhältst du von deinem Finanzamt einen entsprechenden Grunderwerbsteuerbescheid und brauchst nichts weiter zu tun, als die entsprechende Steuer zu überweisen.
Unterschied „Grunderwerbsteuer“ und „Grundsteuer“:
- Die Grunderwerbsteuer fällt nur einmal beim Erwerb an.
- Die Grundsteuer fällt jährlich an.
- Beide Steuern haben nichts miteinander zu tun.
iii. PRO-TIPP: GRUNDERWERBSTEUER BEI NEUBAU:
TRENNE DIE VERTRÄGE UND VERTRAGSPARTNER DES GRUNDSTÜCKSKAUFS SOWIE DES HAUSBAUS VONEINANDER.
Warum? → Weil die Grunderwerbsteuer laut GrEStG dann nur auf dein Grundstück anfällt und das Haus von der Steuer befreit bleibt. Dadurch kannst du bei den Kauf- und Baunebenkosten ordentlich sparen. Der Hintergrund ist das sogenannte „einheitliche Vertragswerk“ beziehungsweise schlicht die Frage, ob du beim Erwerb des Grundstücks bereits eine konkrete Bau-Absicht hattest oder nicht.
Falls ja: Grunderwerbsteuer aufs Grundstück + Haus.
Falls nein: Grunderwerbsteuer nur aufs Grundstück.
Das bedeutet: Wenn…
Falls ja: Grunderwerbsteuer aufs Grundstück + Haus.
Falls nein: Grunderwerbsteuer nur aufs Grundstück.
Das bedeutet: Wenn…
- aus dem Grundstücks-Kaufvertrag eine Bau-Absicht hervorgeht und / oder
- der Veräußerer des Grundstücks mit dem Bauträger verbandelt ist und / oder
- der Bau-Vertrag beim Erwerb des Grundstücks bereits eingetütet ist,
wird die Grunderwerbsteuer sowohl auf das Grundstück als auch auf das Haus berechnet. Wenn du aber zunächst nur das Grundstück kaufst und den Bau-Vertrag erst danach unterschreibst – wobei der Bauträger in keiner Weise etwas mit dem Veräußerer des Grundstücks zu tun haben darf –, kannst du dir die Steuer aufs Haus sehr wahrscheinlich sparen.
„Aber das ist doch eindeutig, wenn ich direkt nach dem abgeschlossenen Grundstückskauf einen Bauträger mit dem Bau meines Hauses beauftrage“, denkst du dir vielleicht. Doch tatsächlich werten die Behörden das normalerweise als eine spontane Umentscheidung. (Zumindest kannst du nachweisen, dass zum Zeitpunkt des Grundstückskaufs „nichts auf einen Hausbau hingedeutet“ hat.)
„Aber das ist doch eindeutig, wenn ich direkt nach dem abgeschlossenen Grundstückskauf einen Bauträger mit dem Bau meines Hauses beauftrage“, denkst du dir vielleicht. Doch tatsächlich werten die Behörden das normalerweise als eine spontane Umentscheidung. (Zumindest kannst du nachweisen, dass zum Zeitpunkt des Grundstückskaufs „nichts auf einen Hausbau hingedeutet“ hat.)
iv. STEUERHÖHEN DER BUNDESLÄNDER:
WIE VIEL GRUNDERWERBSTEUER IN WELCHEM BUNDESLAND?
Die Bundesländer legen ihre Grunderwerbsteuer selbst und unabhängig fest. Sie können den Steuersatz frei bestimmen, solange er mindestens 3,5 % umfasst. (Die Bundesländer sollen sich nicht unterbieten können.) Die einzigen Länder, die bei der Mindestmarke von 3,5 % geblieben sind, nennen sich Bayern und Sachsen. Ansonsten geht die Grunderwerbsteuer bis zu 6,5 % hoch.
- Baden-Württemberg: 5 %
- Bayern: 3,5 %
- Berlin: 6 %
- Brandenburg: 6,5 %
- Bremen: 5 %
- Hamburg: 4,5 % (ab 2023 5,5 %)
- Hessen: 6 %
- Mecklenburg-Vorpommern: 6 %
- Niedersachsen: 5 %
- Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
- Rheinland-Pfalz: 5 %
- Saarland: 6,5 %
- Sachsen: 3,5 %
- Sachsen-Anhalt: 5 %
- Schleswig-Holstein: 6,5 %
- Thüringen: 6,5 %
Grunderwerbsteuer vergleichen und Grundstück / Immobilie bewusst in einem anderen Bundesland kaufen?
Stell dir vor, du bist noch nicht auf eine bestimmte Ortschaft festgelegt und bewegst dich in einem Randgebiet zwischen zwei Bundesländern. Lohnt es sich, die Grunderwerbsteuer zu vergleichen und sich bewusst für das Bundesland mit dem niedrigeren Steuersatz zu entscheiden?
Höchstwahrscheinlich nein. Natürlich würdest du beispielsweise in Ulm (Baden-Württemberg) 5 % Grunderwerbsteuer zahlen und auf der anderen Donau-Seite in Neu-Ulm (Bayern) nur 3,5 %. Ebenso würde die Grunderwerbsteuer in Hamburg-Langenhorn nur 4,5 % umfassen, während du fünf Kilometer weiter in Norderstedt (Schleswig-Holstein) satte 6,5 % einrechnen müsstest.
Lass uns annehmen, dass du dir eine Immobilie für 350.000 Euro kaufst. Bei einem Steuersatz von 4,5 % würden 15.750 Euro Grunderwerbsteuer anfallen. Bei einem Steuersatz von 6,5 % wären es 22.750 Euro. (Die Grunderwerbsteuer wird immer anhand des vertraglich vereinbarten Kaufpreises berechnet.) Natürlich ist das ein Unterschied von 7.000 Euro. Bei einem höheren Kaufpreis würde sich eine noch größere Differenz ergeben. Angesichts der sowieso hohen Kosten beim Erwerb ist es aber fraglich, ob die Differenz tatsächlich so erstrebenswert ist.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – Veräußerer oder Erwerber?
Eigentlich sieht das Grunderwerbsteuergesetz eine gemeinsame Steuerschuldnerschaft sowohl von dir als Erwerberin oder Erwerber als auch vom Veräußerer vor. Diese gemeinsame Steuerschuldnerschaft ist jedoch keine Pflicht und so hat es sich durchgesetzt, dass meistens nur der Erwerber im Kaufvertrag als Steuerschuldner festgehalten wird. Grunderwerbsteuerbefreiung bei beweglichen Dingen:
Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf Grundstücke oder bei bereits bestehenden Immobilien auf das an, was „fest mit Grund und Boden verbunden ist“. Wenn du beispielsweise eine Immobilie mit einer Einbauküche oder einem eingebauten Kachelofen kaufst, dann sind diese zusätzlichen Features *nicht* fest mit Grund und Boden verbunden. (Man könnte sie auch ausbauen.) Mit Blick auf die Steuer ist es sinnvoll, dafür einen extrahierten Kaufvertrag aufzusetzen. Mit dem extrahierten Kaufvertrag werden die Einbauten und Möbel vom eigentlichen Erwerbsvorgang abgetrennt und so auch von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Sehr wahrscheinlich bringt dir das je nach Wert der Extras keine besonderen Sparpotenziale – doch wozu Grunderwerbsteuer auf etwas entrichten, was per se steuerfrei ist?
Bitte beachten: Garagen und Carports, Gartenhütten mit Fundament oder auch Pools sind fest mit Grund und Boden verbunden. Diese Extras können in der Regel nicht von der Grunderwerbsteuer befreit werden.
Eine Faustregel lautet: Kann man eine Sache einfach entfernen, dann ist sie steuerfrei; muss man sie abreißen, dann ist sie steuerpflichtig. Wie läuft die Zahlung der Grunderwerbsteuer ab?Die Grunderwerbsteuer gehört fest zum Kaufprozess und dieser wird durch die Notarin oder den Notar deines Vertrauens abgewickelt. Der Notar kümmert sich auch darum, die Zahlung der Grunderwerbsteuer in die Wege zu leiten:
Stell dir vor, du bist noch nicht auf eine bestimmte Ortschaft festgelegt und bewegst dich in einem Randgebiet zwischen zwei Bundesländern. Lohnt es sich, die Grunderwerbsteuer zu vergleichen und sich bewusst für das Bundesland mit dem niedrigeren Steuersatz zu entscheiden?
Höchstwahrscheinlich nein. Natürlich würdest du beispielsweise in Ulm (Baden-Württemberg) 5 % Grunderwerbsteuer zahlen und auf der anderen Donau-Seite in Neu-Ulm (Bayern) nur 3,5 %. Ebenso würde die Grunderwerbsteuer in Hamburg-Langenhorn nur 4,5 % umfassen, während du fünf Kilometer weiter in Norderstedt (Schleswig-Holstein) satte 6,5 % einrechnen müsstest.
Lass uns annehmen, dass du dir eine Immobilie für 350.000 Euro kaufst. Bei einem Steuersatz von 4,5 % würden 15.750 Euro Grunderwerbsteuer anfallen. Bei einem Steuersatz von 6,5 % wären es 22.750 Euro. (Die Grunderwerbsteuer wird immer anhand des vertraglich vereinbarten Kaufpreises berechnet.) Natürlich ist das ein Unterschied von 7.000 Euro. Bei einem höheren Kaufpreis würde sich eine noch größere Differenz ergeben. Angesichts der sowieso hohen Kosten beim Erwerb ist es aber fraglich, ob die Differenz tatsächlich so erstrebenswert ist.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – Veräußerer oder Erwerber?
Eigentlich sieht das Grunderwerbsteuergesetz eine gemeinsame Steuerschuldnerschaft sowohl von dir als Erwerberin oder Erwerber als auch vom Veräußerer vor. Diese gemeinsame Steuerschuldnerschaft ist jedoch keine Pflicht und so hat es sich durchgesetzt, dass meistens nur der Erwerber im Kaufvertrag als Steuerschuldner festgehalten wird. Grunderwerbsteuerbefreiung bei beweglichen Dingen:
Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf Grundstücke oder bei bereits bestehenden Immobilien auf das an, was „fest mit Grund und Boden verbunden ist“. Wenn du beispielsweise eine Immobilie mit einer Einbauküche oder einem eingebauten Kachelofen kaufst, dann sind diese zusätzlichen Features *nicht* fest mit Grund und Boden verbunden. (Man könnte sie auch ausbauen.) Mit Blick auf die Steuer ist es sinnvoll, dafür einen extrahierten Kaufvertrag aufzusetzen. Mit dem extrahierten Kaufvertrag werden die Einbauten und Möbel vom eigentlichen Erwerbsvorgang abgetrennt und so auch von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Sehr wahrscheinlich bringt dir das je nach Wert der Extras keine besonderen Sparpotenziale – doch wozu Grunderwerbsteuer auf etwas entrichten, was per se steuerfrei ist?
Bitte beachten: Garagen und Carports, Gartenhütten mit Fundament oder auch Pools sind fest mit Grund und Boden verbunden. Diese Extras können in der Regel nicht von der Grunderwerbsteuer befreit werden.
Eine Faustregel lautet: Kann man eine Sache einfach entfernen, dann ist sie steuerfrei; muss man sie abreißen, dann ist sie steuerpflichtig. Wie läuft die Zahlung der Grunderwerbsteuer ab?Die Grunderwerbsteuer gehört fest zum Kaufprozess und dieser wird durch die Notarin oder den Notar deines Vertrauens abgewickelt. Der Notar kümmert sich auch darum, die Zahlung der Grunderwerbsteuer in die Wege zu leiten:
- Formulare: Das Notarbüro füllt alle erforderlichen Formulare zur Grunderwerbsteuer aus und lässt diese zum Finanzamt zukommen.
- Steuerbescheid: Das Finanzamt sendet dir einen Steuerbescheid mit der ausgewiesenen Grunderwerbsteuer zu und du überweist die Summe.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach Geldeingang erhältst du die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese sagt aus, dass deinem Eintrag ins Grundbuch keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Generell ist der Grundbucheintrag erst mit der Bescheinigung möglich.
Die Grunderwerbsteuer fällt demnach sofort an. Sie hat nichts mit deiner jährlichen Einkommensteuererklärung zu tun. Es sei denn, du setzt sie von der Steuer ab:
v. GRUNDERWERBSTEUER STEUERLICH ABSETZEN:
WIE GEHE ICH IN DER STEUERERKLÄRUNG VOR?
Ja, du kannst die Grunderwerbsteuer (sogar den kompletten Kaufpreis) privat von der Einkommensteuer absetzen. Und zwar dann, wenn du die Immobilie ganz oder teilweise gewerblich nutzt. Je nachdem, ob ganz oder teilweise, muss eventuell ein entsprechender Teilbetrag kalkuliert werden.
Eine gewerbliche Nutzung liegt beispielsweise vor, wenn du mit der Immobilie Mieteinnahmen erzielst und das auch ein oder sogar der Zweck des Erwerbs war. Ebenso kann eine gewerbliche Nutzung bei Kleinunternehmern oder Freiberuflern vorliegen, wenn die Immobilie ihre primäre Arbeitsstätte ist. Um die Grunderwerbsteuer abzusetzen, legst du deiner Steuererklärung die Anlage V bei. Die Anlage V ist das Formular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Es geht in dem Formular allerdings nicht nur um die Einkünfte, sondern auch um die Werbungskosten, die den Einkünften entgegenstehen. („Werbungskosten“ sind alle Ausgaben, die du leisten musstest, um beispielsweise überhaupt vermieten zu können.) Du vermutest es sicher schon: Zu den Werbungskosten zählt nicht nur die Grunderwerbsteuer, sondern sie umfassen theoretisch die kompletten Kosten eines Hauses oder einer Wohnung. Um vermieten zu können, musstest du schließlich nicht nur Grunderwerbsteuer zahlen, sondern du musstest die komplette Immobilie kaufen. Das bedeutet: Die Grunderwerbsteuer allein ist nicht absetzbar, zusammen mit den Kosten der Immobilie aber schon. Am besten holst du dir dafür die Hilfe einer Steuerfachperson. H2 Grundstück oder Immobilie vererbt / geschenkt bekommen: Muss ich Grunderwerbsteuer zahlen?H3 Fällt bei einem Erbe Grunderwerbsteuer an?
Nein. Geerbte Grundstücke und Immobilien sind immer von der Grunderwerbsteuer befreit, weil bei Erbschaften die sogenannte Erbschaftsteuer greift. Ob auf dein Erbe die Erbschaftsteuer anfällt, hängt davon ab,
Eine gewerbliche Nutzung liegt beispielsweise vor, wenn du mit der Immobilie Mieteinnahmen erzielst und das auch ein oder sogar der Zweck des Erwerbs war. Ebenso kann eine gewerbliche Nutzung bei Kleinunternehmern oder Freiberuflern vorliegen, wenn die Immobilie ihre primäre Arbeitsstätte ist. Um die Grunderwerbsteuer abzusetzen, legst du deiner Steuererklärung die Anlage V bei. Die Anlage V ist das Formular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Es geht in dem Formular allerdings nicht nur um die Einkünfte, sondern auch um die Werbungskosten, die den Einkünften entgegenstehen. („Werbungskosten“ sind alle Ausgaben, die du leisten musstest, um beispielsweise überhaupt vermieten zu können.) Du vermutest es sicher schon: Zu den Werbungskosten zählt nicht nur die Grunderwerbsteuer, sondern sie umfassen theoretisch die kompletten Kosten eines Hauses oder einer Wohnung. Um vermieten zu können, musstest du schließlich nicht nur Grunderwerbsteuer zahlen, sondern du musstest die komplette Immobilie kaufen. Das bedeutet: Die Grunderwerbsteuer allein ist nicht absetzbar, zusammen mit den Kosten der Immobilie aber schon. Am besten holst du dir dafür die Hilfe einer Steuerfachperson. H2 Grundstück oder Immobilie vererbt / geschenkt bekommen: Muss ich Grunderwerbsteuer zahlen?H3 Fällt bei einem Erbe Grunderwerbsteuer an?
Nein. Geerbte Grundstücke und Immobilien sind immer von der Grunderwerbsteuer befreit, weil bei Erbschaften die sogenannte Erbschaftsteuer greift. Ob auf dein Erbe die Erbschaftsteuer anfällt, hängt davon ab,
- von wem du geerbt hast (Verwandtschaftsgrad laut Erbrecht),
- welcher Freibetrag somit für dich gilt (das können bis zu 500.000 Euro sein) und
- ob der Wert deines kompletten Erbes (inklusive des Grundstücks oder der Immobilie) den Freibetrag übersteigt.
Fällt bei einer Schenkung Grunderwerbsteuer an?
Manchmal.
Grundsätzlich sind zwar auch Schenkungen von der Grunderwerbsteuer befreit, weil die Schenkungssteuer greift – doch bei sogenannten Schenkungen unter Auflagen herrscht eine Ausnahme:
Stell dir vor, du bekommst heute schon das Haus deiner Großeltern geschenkt. Du würdest das Haus später sowieso erben, aber deine Großeltern wollen mit der Schenkung vermeiden, dass du dann zu viel Erbschaftsteuer bezahlst.
Da die Großeltern noch leben und bis zum Tod in dem Haus wohnen wollen, ist die Schenkung mit der Auflage eines Wohnrechts oder Nießbrauchrechts verbunden. Diese Auflage, die ins Grundbuch eingetragen wird, mindert den Wert des Hauses. (Dahinter stecken relativ komplexe Rechenvorgänge.)
Der Punkt ist der, dass der wertsenkende Teilbetrag der Auflage durchaus die Grunderwerbsteuer auf den Plan ruft, auch, wenn Schenkungen allgemein davon befreit sind. Das liegt daran, dass der Wert der Schenkung und der Wert des Nießbrauchs oder des Wohnrechts rechtlich zwei verschiedene Paar Schuhe sind.
(Übrigens ist dieser Punkt auch beim Erwerbsvorgang relevant, wenn du eine Immobilie kaufst, die etwa mit einem Nießbrauchrecht belegt ist.)
Manchmal.
Grundsätzlich sind zwar auch Schenkungen von der Grunderwerbsteuer befreit, weil die Schenkungssteuer greift – doch bei sogenannten Schenkungen unter Auflagen herrscht eine Ausnahme:
Stell dir vor, du bekommst heute schon das Haus deiner Großeltern geschenkt. Du würdest das Haus später sowieso erben, aber deine Großeltern wollen mit der Schenkung vermeiden, dass du dann zu viel Erbschaftsteuer bezahlst.
Da die Großeltern noch leben und bis zum Tod in dem Haus wohnen wollen, ist die Schenkung mit der Auflage eines Wohnrechts oder Nießbrauchrechts verbunden. Diese Auflage, die ins Grundbuch eingetragen wird, mindert den Wert des Hauses. (Dahinter stecken relativ komplexe Rechenvorgänge.)
Der Punkt ist der, dass der wertsenkende Teilbetrag der Auflage durchaus die Grunderwerbsteuer auf den Plan ruft, auch, wenn Schenkungen allgemein davon befreit sind. Das liegt daran, dass der Wert der Schenkung und der Wert des Nießbrauchs oder des Wohnrechts rechtlich zwei verschiedene Paar Schuhe sind.
(Übrigens ist dieser Punkt auch beim Erwerbsvorgang relevant, wenn du eine Immobilie kaufst, die etwa mit einem Nießbrauchrecht belegt ist.)
vi. FAZIT ZUR GRUNDERWERBSTEUER
Angesichts der enorm gestiegenen Preise für Grundstücke und Immobilien ist verständlich, dass vielen Menschen die Grunderwerbsteuer sauer aufstößt. Tatsächlich kann die Steuer von bis zu 6,5 % je nach Bundesland ordentlich die Kaufnebenkosten aufblähen – auch, da das GrEStG keine Freibeträge vorsieht. Ein Wermutstropfen ist, dass du die Steuer bei der nächsten Steuererklärung absetzen kannst, wenn es eine gewerbliche Nutzung gibt.
Wenn die Grunderwerbsteuer auch die Kaufnebenkosten hochtreibt, so ist sie immerhin einfach zu überblicken und es gibt kein Risiko, etwas falsch zu machen. Das Grunderwerbsteuergesetz gibt klare Regeln vor und du brauchst unterm Strich nichts zu tun, außer den Grunderwerbsteuerbescheid abzuwarten und dann die entsprechende Summe ans Finanzamt zu überweisen.
Möchtest du ein Grundstück kaufen und neu bauen, gibt’s abermals gute Nachrichten: Indem du den Bau des Hauses wie beschrieben vom Erwerb des Grundstücks trennst, kannst du dir die Grunderwerbsteuer aufs Haus sparen. Da der Hausbau wahrscheinlich teurer als das Grundstück sein wird, kann sich das lohnen.
Wenn die Grunderwerbsteuer auch die Kaufnebenkosten hochtreibt, so ist sie immerhin einfach zu überblicken und es gibt kein Risiko, etwas falsch zu machen. Das Grunderwerbsteuergesetz gibt klare Regeln vor und du brauchst unterm Strich nichts zu tun, außer den Grunderwerbsteuerbescheid abzuwarten und dann die entsprechende Summe ans Finanzamt zu überweisen.
Möchtest du ein Grundstück kaufen und neu bauen, gibt’s abermals gute Nachrichten: Indem du den Bau des Hauses wie beschrieben vom Erwerb des Grundstücks trennst, kannst du dir die Grunderwerbsteuer aufs Haus sparen. Da der Hausbau wahrscheinlich teurer als das Grundstück sein wird, kann sich das lohnen.