i. WAS IST DIE GRUNDSTEUER?
Die Grundsteuer ist eine sogenannte Substanzsteuer auf vorhandenen Grundbesitz. Darin eingeschlossen sind Grundstücke oder Grundstücksanteile samt Gebäuden – sofern vorhanden.
Erhoben wird die Grundsteuer jährlich. Damit ist sie eine wiederkehrende Steuer – im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer <VERLINKEN ZU GRUNDERWERBSTEUER>, die nur einmalig auf den Erwerb von Grundbesitz erhoben wird und an die Bundesländer fließt.
Die Grundsteuer zählt wie auch die Gewerbesteuer zu den Gemeindesteuern. Das heißt, sie wird von den Gemeinden erhoben und auch von den Gemeinden in ihrer Höhe festgelegt. Die gezahlte Grundsteuer fließt direkt in den Haushalt der Gemeinden und ist eine der wichtigsten Einnahmequellen für diese. Finanziert werden durch Steuereinnahmen beispielsweise Straßen, Schwimmbäder, Kitas und andere öffentliche Einrichtungen. Kurz gesagt, dient die Grundsteuer dazu die örtliche Infrastruktur zu erhalten, die auch Grundbesitzer nutzen und von der sie profitieren.
Erhoben wird die Grundsteuer jährlich. Damit ist sie eine wiederkehrende Steuer – im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer <VERLINKEN ZU GRUNDERWERBSTEUER>, die nur einmalig auf den Erwerb von Grundbesitz erhoben wird und an die Bundesländer fließt.
Die Grundsteuer zählt wie auch die Gewerbesteuer zu den Gemeindesteuern. Das heißt, sie wird von den Gemeinden erhoben und auch von den Gemeinden in ihrer Höhe festgelegt. Die gezahlte Grundsteuer fließt direkt in den Haushalt der Gemeinden und ist eine der wichtigsten Einnahmequellen für diese. Finanziert werden durch Steuereinnahmen beispielsweise Straßen, Schwimmbäder, Kitas und andere öffentliche Einrichtungen. Kurz gesagt, dient die Grundsteuer dazu die örtliche Infrastruktur zu erhalten, die auch Grundbesitzer nutzen und von der sie profitieren.
ii. WAS IST DIE GRUNDSTEUER A UND B?
Die Grundsteuer wird unterteilt in Grundsteuer A und Grundsteuer B. Die Grundsteuer A ist die Grundsteuer für die Landwirtschaft. Sie wird auf forst- und landwirtschaftliche Flächen erhoben. A steht für “Agrar”, also für landwirtschaftliche Nutzung.
Mit der Grundsteuer B werden Baugrundstücke mit oder (noch) ohne Bebauung besteuert. B steht für “Baulich”.
Mit der Grundsteuer B werden Baugrundstücke mit oder (noch) ohne Bebauung besteuert. B steht für “Baulich”.
iii. WER ZAHLT DIE GRUNDSTEUER?
Wer ein Grundstück oder Anteile eines Grundstücks besitzt, muss Grundsteuer ans Finanzamt zahlen. Steuerschuldner*in ist laut Grundsteuerrecht der oder die im Grundbuch eingetragene Eigentümer*in der Immobilie.
Grundsteuer bei Erbbaurecht
Anders verhält es sich beim Erbbaurecht. Hierbei ist nach dem Grundsteuergesetz die oder der Erbbauberechtigte, also der oder die, die das Grundstück gepachtet hat, Steuerschulder*in.
Gezahlt werden muss die Grundsteuer sowohl für das belastete Grundstück als auch für das Erbbaurecht. Dabei gelten das Grundstück an sich sowie das Erbbaurecht als zwei selbstständige Grundstücke, die jeweils für sich der Grundsteuer unterliegen.
Liegt die Pachtdauer unter 50 Jahren, wird zur Feststellung der jeweiligen Einheitswerte der Gesamtwert des belasteten Grundstücks inklusive der Gebäude entsprechend der Restdauer des Erbbaurechts aufgeteilt und der Berechnung des Steuermessbetrags die Summe der beiden Einheitswerte zugrunde gelegt.
Grundsteuer bei Erbbaurecht
Anders verhält es sich beim Erbbaurecht. Hierbei ist nach dem Grundsteuergesetz die oder der Erbbauberechtigte, also der oder die, die das Grundstück gepachtet hat, Steuerschulder*in.
Gezahlt werden muss die Grundsteuer sowohl für das belastete Grundstück als auch für das Erbbaurecht. Dabei gelten das Grundstück an sich sowie das Erbbaurecht als zwei selbstständige Grundstücke, die jeweils für sich der Grundsteuer unterliegen.
Liegt die Pachtdauer unter 50 Jahren, wird zur Feststellung der jeweiligen Einheitswerte der Gesamtwert des belasteten Grundstücks inklusive der Gebäude entsprechend der Restdauer des Erbbaurechts aufgeteilt und der Berechnung des Steuermessbetrags die Summe der beiden Einheitswerte zugrunde gelegt.
iv. WIE VIEL UND WIE OFT ZAHLT MAN GRUNDSTEUER?
Wie viel Grundsteuer Immobilieneigentümer*innen pro Jahr zu zahlen haben, berechnet das Finanzamt und teilt dies über den Grundsteuerbescheid mit. Den Grundsteuerbescheid anfordern müssen Immobilieneigentümer nicht. Das zuständige Finanzamt schickt den Grundsteuerbescheid automatisch zum 1. Januar des Folgejahres nach Unterzeichnung des Kaufvertrags zu.
Gezahlt bzw. eingezogen wird die Grundsteuer üblicherweise im vierteljährlichen Rhythmus. Grundsteuer Termine sind der 15.02., 15.05., 15.08. und der 15.11. eines jeden Jahres.
Optional kann die Grundsteuer auch einmal jährlich als Gesamtbetrag zum 01. Juli eines jeden Jahres gezahlt werden. Immobilieneigentümer die diese Variante bevorzugen, können einen entsprechenden Antrag bei ihrem Finanzamt stellen.
Gezahlt bzw. eingezogen wird die Grundsteuer üblicherweise im vierteljährlichen Rhythmus. Grundsteuer Termine sind der 15.02., 15.05., 15.08. und der 15.11. eines jeden Jahres.
Optional kann die Grundsteuer auch einmal jährlich als Gesamtbetrag zum 01. Juli eines jeden Jahres gezahlt werden. Immobilieneigentümer die diese Variante bevorzugen, können einen entsprechenden Antrag bei ihrem Finanzamt stellen.
v. GRUNDSTEUER BERECHNEN
Die Höhe der Grundsteuer richtet sich ganz grundsätzlich nach dem Grundstückswert. In die derzeit noch gültige Grundsteuerberechnung fließen drei Kennzahlen ein: der Grundsteuereinheitswert, die Grundsteuermesszahl sowie der Hebesatz der Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet.
Grundsteuereinheitswert
Der Grundsteuereinheitswert ist eine steuerliche Messgröße, mit der der Wert des Grundstücks angegeben wird. Der Einheitswert wird vom Finanzamt ermittelt. Entscheidend für die Einheitswertfeststellung ist, ob es sich um ein bebautes oder ein unbebautes Grundstück handelt.
Bei unbebauten Grundstücken wird für die Einheitswertfeststellung lediglich die Größe des Grundstücks in Quadratmetern mit dem jeweiligen Vergleichswert (aus dem Jahr 1964 in Westdeutschland bzw. aus dem Jahr 1935 in Ostdeutschland) multipliziert.
Bei bebauten Grundstücken kann die Einheitswertfeststellung nach zwei unterschiedlichen Verfahren erfolgen:
Ertragswertverfahren
Über das Ertragswertverfahren werden Ein- und Zweifamilienhäuser, gemischt genutzte Immobilien (Wohnungen und Gewerbe in einem Haus) sowie Eigentumswohnungen bewertet. Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn sich die Jahresrohmiete (Gesamtentgelt, das Mieter/ Pächter für die Nutzung des Grundstücks nach vertraglicher Vereinbarung für ein Jahr entrichten müssen). Werte des Bodens, der Außenanlage und des Gebäudes werden addiert. Der Gebäudewert ergibt sich aus den durchschnittlichen Baukosten wie sie am 1964 bzw. 1935 gegolten haben.
Grundsteuermesszahl
Die Grundsteuermesszahl gibt den Anteil vom Grundstückswert an, der in die Steuerberechnung einfließt. Die Grundsteuermesszahl ist gesetzlich festgelegt. Sie variiert je nach Art der Immobilie zwischen 2,6% und 10% und unterscheidet sich zwischen den alten und neuen Bundesländern.
Grundsteuerhebesatz
Hebesätze begegnen Steuerzahler*innen bei der Gewerbesteuer sowie bei der Grundsteuer. Mittels Hebesätzen steuern Kommunen und Gemeinden die Höhe ihrer Steuereinnahmen. Auch der Grundsteuerhebesatz wird von der jeweiligen Gemeinde, in dem sich die steuerpflichtige Immobilie befindet, getrennt für die Grundsteuer A und B festgelegt. Im Unterschied zum Einheitswert ist der Grundsteuerhebesatz nicht individuell, sondern gilt für die Gemeinde insgesamt. Berechnung der Grundsteuer
Für die Berechnung der Grundsteuer werden die drei Kennzahlen: Einheitswert, Grundsteuermessbetrag, sowie der Grundsteuerhebesatz miteinander multipliziert. Die Berechnungsformel lautet:
Grundsteuereinheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = jährliche GrundsteuerBeispiel zur Berechnung der Grundsteuer:
Grundsteuereinheitswert
Der Grundsteuereinheitswert ist eine steuerliche Messgröße, mit der der Wert des Grundstücks angegeben wird. Der Einheitswert wird vom Finanzamt ermittelt. Entscheidend für die Einheitswertfeststellung ist, ob es sich um ein bebautes oder ein unbebautes Grundstück handelt.
Bei unbebauten Grundstücken wird für die Einheitswertfeststellung lediglich die Größe des Grundstücks in Quadratmetern mit dem jeweiligen Vergleichswert (aus dem Jahr 1964 in Westdeutschland bzw. aus dem Jahr 1935 in Ostdeutschland) multipliziert.
Bei bebauten Grundstücken kann die Einheitswertfeststellung nach zwei unterschiedlichen Verfahren erfolgen:
Ertragswertverfahren
Über das Ertragswertverfahren werden Ein- und Zweifamilienhäuser, gemischt genutzte Immobilien (Wohnungen und Gewerbe in einem Haus) sowie Eigentumswohnungen bewertet. Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn sich die Jahresrohmiete (Gesamtentgelt, das Mieter/ Pächter für die Nutzung des Grundstücks nach vertraglicher Vereinbarung für ein Jahr entrichten müssen). Werte des Bodens, der Außenanlage und des Gebäudes werden addiert. Der Gebäudewert ergibt sich aus den durchschnittlichen Baukosten wie sie am 1964 bzw. 1935 gegolten haben.
Grundsteuermesszahl
Die Grundsteuermesszahl gibt den Anteil vom Grundstückswert an, der in die Steuerberechnung einfließt. Die Grundsteuermesszahl ist gesetzlich festgelegt. Sie variiert je nach Art der Immobilie zwischen 2,6% und 10% und unterscheidet sich zwischen den alten und neuen Bundesländern.
Grundsteuerhebesatz
Hebesätze begegnen Steuerzahler*innen bei der Gewerbesteuer sowie bei der Grundsteuer. Mittels Hebesätzen steuern Kommunen und Gemeinden die Höhe ihrer Steuereinnahmen. Auch der Grundsteuerhebesatz wird von der jeweiligen Gemeinde, in dem sich die steuerpflichtige Immobilie befindet, getrennt für die Grundsteuer A und B festgelegt. Im Unterschied zum Einheitswert ist der Grundsteuerhebesatz nicht individuell, sondern gilt für die Gemeinde insgesamt. Berechnung der Grundsteuer
Für die Berechnung der Grundsteuer werden die drei Kennzahlen: Einheitswert, Grundsteuermessbetrag, sowie der Grundsteuerhebesatz miteinander multipliziert. Die Berechnungsformel lautet:
Grundsteuereinheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = jährliche GrundsteuerBeispiel zur Berechnung der Grundsteuer:
Der Einheitswert wird über den Einheitswertbescheid mitgeteilt, auf dessen Grundlage wiederum der Grundsteuermessbescheid erlassen wird. Der Grundsteuermessbescheid ist die Grundlage für die Grundsteuerfestsetzung der Gemeinde.
vi. GRUNDSTEUERREFORM 2022
Noch gilt die oben dargestellte Berechnungsformel für die Grundsteuer, in absehbarer Zeit jedoch wird sie Geschichte sein. Denn:
Bund und Länder haben an einer Grundsteuerreform gearbeitet. Der Einheitswert gilt als veraltete Kennzahl und somit gilt auch die Grundsteuer in ihrer derzeitigen Form als überholt. Mit der Grundsteuer Neuregelung wird der Einheitswert neu festgesetzt. Neuberechnung der Grundsteuer ab 2025Ab 2025 soll eine Neuberechnung der Grundsteuer gelten. Dazu müssen Immobilieneigentümer bereits 2022 eine Grundsteuererklärung einreichen. Zurück geht die Grundsteuerreform auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts. Bundesverfassungsgericht erklärt Einheitswert als verfassungswidrig2018 haben die Bundesrichter*innen befunden, dass die Grundsteuereinheitswerte veraltet sind – immerhin gehen diese in Westdeutschland auf Daten von 1964 zurück, in Ostdeutschland sogar auf noch ältere Daten von 1935. Diese veralteten Werte dürften nicht mehr als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer herangezogen werden dürfen, da sie dem verfassungsrechtlichen Gebot der Gleichbehandlung widersprechen. Die derzeit geltende Grundsteuerberechnung wird von vielen Immobilienbesitzern als ungerecht empfunden, da sie – trotz schlechterer Lage – genauso viel Grundsteuer bezahlen wie Eigentümer von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken in sehr viel besserer Lage. Oder aber auch weil sie höhere Kosten haben als andere Immobilienbesitzer mit gleichwertigem Besitz. Um hier einen Ausgleich zu schaffen, soll künftig ein wertabhängiges Berechnungsmodell gelten. Bisher wurden als Berechnungsgrundlage nur die Grundstücksgröße und die Gebäudefläche herangezogen. Zukünftig wird sich auch die Lage des Grundstücks bei der Berechnung der Grundsteuer niederschlagen. Im Endergebnis bedeutet dies:
Einige Eigentümer werden mehr Grundsteuer zahlen müssen, andere dafür weniger. In der Gesamtsumme soll die Grundsteuer jedoch nicht steigen im Zuge der Reform.
Unterschiedliche Modelle bei der Grundsteuerreform
Als sich Bund und Länder 2019 auf das neue Grundsteuer-Reformgesetz geeinigt haben, sollte das neue Bundesmodell für die Grundsteuer, eigentlich für alle deutschen Bundesländer gelten. Fünf Länder jedoch haben von der sogenannten Öffnungsklausel (Befugnis eigene Gesetze zur Grundsteuer zu erlassen) Gebrauch gemacht und eigene Modelle entwickelt. Im Einzelnen:
Wohnlagenmodell
Hamburg
Flächen-Lage-Modell
Niedersachsen
Flächen-Faktor-Model
Hessen Bodenwertmodell Baden-Württemberg
Flächenmodell Bayern
Grundsteuererklärung ab Juli 2022Ganz gleich welches Modell zur Berechnung gilt: Ende 2019 ist die neue Grundsteuer bundesweit in Kraft getreten und die zuständigen Behörden haben nun 5 Jahre Zeit alle statistischen Daten zu erheben, die für die Neuberechnung der Grundsteuer benötigt werden. Der Aufwand ist enorm, denn um die neue Grundsteuer festzulegen, müssen knapp 36 Millionen Immobilien in Deutschland neu bewertet werden. Darunter bebaute wie unbebaute Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.
Stichtag für die erste Hauptfeststellung ist der 01.01.2022. In diesem Rahmen legt das Finanzamt den Grundstückswert fest wie er am 01.01.2022 besteht. Eine Neubewertung erfolgt danach alle sieben Jahre. (Immobilieneigentümer können sich also gleich den 01.01.2029 für die nächste Hauptfeststellung vormerken!)Da bisher jedoch nur die veralteten Einheitswerte von 1964 bzw. 1935 bestehen, sollen Immobilieneigentümer noch im ersten Quartal 2022 – öffentlich oder per Post – dazu aufgefordert werden ab Juli 2022 eine Grundsteuererklärung einzureichen. Für das Bundesmodell müssen in der Hauptsache folgende Auskünfte gegeben werden:
Lage des Grundstücks
Grundstücksfläche für das Grundstück geltender Bodenrichtwert
GebäudeartWohnflächeBaujahr des Gebäudes
Die Grundsteuererklärung kann vom 01. Juli bis zum 31. Oktober über das Online-Steuerportal ELSTER oder auch in Papierform eingereicht werden. Wird die Frist nicht eingehalten drohen Verspätungszuschläge.
Grundsteuerbescheide ab Januar 2025
Sind alle Grundsteuererklärungen eingegangen, berechnen die Finanzämter aus den vorliegenden Daten sowie den Daten aus den Grundsteuererklärungen den Grundsteuerwert, der nun anstelle des Einheitswerts angewendet wird, um die Grundsteuer zu berechnen. Ist der Grundsteuerwert festgestellt, erhält der Immobilienbesitzer einen Feststellungsbescheid. Dieser informiert über die drei Kennzahlen zur Neuberechnung der Grundsteuer – Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Steuermessbetrag.
Ab dem 01.01.2025 verschicken die Gemeinden dann die neuen Grundsteuerbescheide.
Bund und Länder haben an einer Grundsteuerreform gearbeitet. Der Einheitswert gilt als veraltete Kennzahl und somit gilt auch die Grundsteuer in ihrer derzeitigen Form als überholt. Mit der Grundsteuer Neuregelung wird der Einheitswert neu festgesetzt. Neuberechnung der Grundsteuer ab 2025Ab 2025 soll eine Neuberechnung der Grundsteuer gelten. Dazu müssen Immobilieneigentümer bereits 2022 eine Grundsteuererklärung einreichen. Zurück geht die Grundsteuerreform auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts. Bundesverfassungsgericht erklärt Einheitswert als verfassungswidrig2018 haben die Bundesrichter*innen befunden, dass die Grundsteuereinheitswerte veraltet sind – immerhin gehen diese in Westdeutschland auf Daten von 1964 zurück, in Ostdeutschland sogar auf noch ältere Daten von 1935. Diese veralteten Werte dürften nicht mehr als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer herangezogen werden dürfen, da sie dem verfassungsrechtlichen Gebot der Gleichbehandlung widersprechen. Die derzeit geltende Grundsteuerberechnung wird von vielen Immobilienbesitzern als ungerecht empfunden, da sie – trotz schlechterer Lage – genauso viel Grundsteuer bezahlen wie Eigentümer von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken in sehr viel besserer Lage. Oder aber auch weil sie höhere Kosten haben als andere Immobilienbesitzer mit gleichwertigem Besitz. Um hier einen Ausgleich zu schaffen, soll künftig ein wertabhängiges Berechnungsmodell gelten. Bisher wurden als Berechnungsgrundlage nur die Grundstücksgröße und die Gebäudefläche herangezogen. Zukünftig wird sich auch die Lage des Grundstücks bei der Berechnung der Grundsteuer niederschlagen. Im Endergebnis bedeutet dies:
Einige Eigentümer werden mehr Grundsteuer zahlen müssen, andere dafür weniger. In der Gesamtsumme soll die Grundsteuer jedoch nicht steigen im Zuge der Reform.
Unterschiedliche Modelle bei der Grundsteuerreform
Als sich Bund und Länder 2019 auf das neue Grundsteuer-Reformgesetz geeinigt haben, sollte das neue Bundesmodell für die Grundsteuer, eigentlich für alle deutschen Bundesländer gelten. Fünf Länder jedoch haben von der sogenannten Öffnungsklausel (Befugnis eigene Gesetze zur Grundsteuer zu erlassen) Gebrauch gemacht und eigene Modelle entwickelt. Im Einzelnen:
Wohnlagenmodell
Hamburg
Flächen-Lage-Modell
Niedersachsen
Flächen-Faktor-Model
Hessen Bodenwertmodell Baden-Württemberg
Flächenmodell Bayern
Grundsteuererklärung ab Juli 2022Ganz gleich welches Modell zur Berechnung gilt: Ende 2019 ist die neue Grundsteuer bundesweit in Kraft getreten und die zuständigen Behörden haben nun 5 Jahre Zeit alle statistischen Daten zu erheben, die für die Neuberechnung der Grundsteuer benötigt werden. Der Aufwand ist enorm, denn um die neue Grundsteuer festzulegen, müssen knapp 36 Millionen Immobilien in Deutschland neu bewertet werden. Darunter bebaute wie unbebaute Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.
Stichtag für die erste Hauptfeststellung ist der 01.01.2022. In diesem Rahmen legt das Finanzamt den Grundstückswert fest wie er am 01.01.2022 besteht. Eine Neubewertung erfolgt danach alle sieben Jahre. (Immobilieneigentümer können sich also gleich den 01.01.2029 für die nächste Hauptfeststellung vormerken!)Da bisher jedoch nur die veralteten Einheitswerte von 1964 bzw. 1935 bestehen, sollen Immobilieneigentümer noch im ersten Quartal 2022 – öffentlich oder per Post – dazu aufgefordert werden ab Juli 2022 eine Grundsteuererklärung einzureichen. Für das Bundesmodell müssen in der Hauptsache folgende Auskünfte gegeben werden:
Lage des Grundstücks
Grundstücksfläche für das Grundstück geltender Bodenrichtwert
GebäudeartWohnflächeBaujahr des Gebäudes
Die Grundsteuererklärung kann vom 01. Juli bis zum 31. Oktober über das Online-Steuerportal ELSTER oder auch in Papierform eingereicht werden. Wird die Frist nicht eingehalten drohen Verspätungszuschläge.
Grundsteuerbescheide ab Januar 2025
Sind alle Grundsteuererklärungen eingegangen, berechnen die Finanzämter aus den vorliegenden Daten sowie den Daten aus den Grundsteuererklärungen den Grundsteuerwert, der nun anstelle des Einheitswerts angewendet wird, um die Grundsteuer zu berechnen. Ist der Grundsteuerwert festgestellt, erhält der Immobilienbesitzer einen Feststellungsbescheid. Dieser informiert über die drei Kennzahlen zur Neuberechnung der Grundsteuer – Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Steuermessbetrag.
Ab dem 01.01.2025 verschicken die Gemeinden dann die neuen Grundsteuerbescheide.
vii. GRUNDSTEUER: ERHÖHUNG 2022
Unabhängig von der Grundsteuerreform erhöhen viele Gemeinden bereits 2022 die Hebesätze – teilweise sowohl für die Grundsteuer als auch für die Gewerbesteuer. Damit steigt in den betreffenden Gemeinden die Grundsteuer – trotz des Versprechens, die Grundsteuer im Rahmen der bis 2025 umgesetzten Grundsteuerreform neutral zu halten. Der Grund: Viele Gemeinden und Kommunen verzeichnen massive finanzielle Einschnitte für Wirtschaft, Sozialsysteme und Verwaltung in Folge der Corona-Pandemie.
viii. WER ZAHLT DIE GRUNDSTEUER?
Wer ein Grundstück oder Anteile eines Grundstücks besitzt, muss Grundsteuer ans Finanzamt zahlen. Steuerschuldner*in ist laut Grundsteuerrecht der oder die im Grundbuch eingetragene Eigentümer*in der Immobilie.
ix. GRUNDSTEUER BEI VERMIETUNG UND VERPACHTUNG
Auch bei Vermietung oder Verpachtung ist dem Grundsteuergesetz nach der oder die eingetragene Eigentümer*in die Steuerschulder*in.
Allerdings darf die Grundsteuer über die Nebenkosten auf die Mieter bzw. die Pächter umgelegt werden. Die so eingenommenen Beträge zählen steuerlich zu den Einnahmen, die der Vermieter hat. Im Gegenzug darf der Vermieter die Grundsteuer wie alle anderen Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, als Betriebskosten in der Steuererklärung geltend machen.
Grundsteuer auf Mieter umlegen
Die Grundsteuer zählt – wie auch Abfall- und Abwassergebühren – zu den Grundbesitzabgaben und diese wiederum zu den umlagefähige Nebenkosten. Somit sind Grundsteuern umlagefähig.
Achtung! Auf den kleinen, aber feinen Unterschied achten: Die Grunderwerbsteuer darf nicht auf den Mieter umgelegt werden!
Die Grundsteuer auf Mieter umlegen, können Vermieter jedoch nur dann, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung enthält, dass die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Ist dies nicht im Vertrag festgeschrieben, fehlt dem Vermieter jede rechtliche Handhabe Nebenkosten, also auch die Grundsteuer auf die Mieter umzulegen.
Grundsteuerumlage bei vollständiger Vermietung
Der einfachste Fall bei der Umlage der Grundsteuer auf die Mieter ist bei einer hundertprozentigen Vermietung einer Immobilie gegeben. Die Grundsteuer darf dann komplett auf den oder die Mieter umgelegt werden.
Wird ein Teil der Immobilie von dem oder der Vermieter*in bewohnt, muss sie auf Grundlage einer anteiligen Berechnung der Wohnfläche einen Teilbetrag der Grundsteuer selbst tragen.
Umlage der Grundsteuer bei gemischt genutzten Immobilien
Komplizierter ist die Umlage der Grundsteuer, wenn innerhalb einer Immobilie sowohl Wohnraum als auch gewerblich genutzte Flächen vermietet werden. Die Umlage auf Grundlage der genutzten Fläche ist dann nur bedingt gestattet.
Da für Gewerbeflächen üblicherweise pro Quadratmeter höhere Mietpreise als für Wohnungen gelten, erhöht sich bei gewerblicher Nutzung auch die Steuerlast. Diese darf jedoch nicht den Privatmietern angelastet werden. Deshalb ist bei einer gemischten Nutzung, die Umlage für Wohnflächen und Gewerbeflächen getrennt zu berechnen.
Allerdings wiederum nur dann, wenn die zusätzliche finanzielle Belastung der privaten Mieter durch die gewerbliche Vermietung mehr als 10% beträgt.
Grundsteuer umlegen bei Leerstand
Sind nicht alle Wohnungen in einem Haus vermietet, darf das nicht dazu führen, das die übrigen Mieter mehr Grundsteuer zahlen müssen. Die Grundsteuer, die auf die leerstehenden Wohnungen entfällt, darf dementsprechend nicht auf die bewohnten Flächen aufgeschlagen werden.
Allerdings darf die Grundsteuer über die Nebenkosten auf die Mieter bzw. die Pächter umgelegt werden. Die so eingenommenen Beträge zählen steuerlich zu den Einnahmen, die der Vermieter hat. Im Gegenzug darf der Vermieter die Grundsteuer wie alle anderen Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, als Betriebskosten in der Steuererklärung geltend machen.
Grundsteuer auf Mieter umlegen
Die Grundsteuer zählt – wie auch Abfall- und Abwassergebühren – zu den Grundbesitzabgaben und diese wiederum zu den umlagefähige Nebenkosten. Somit sind Grundsteuern umlagefähig.
Achtung! Auf den kleinen, aber feinen Unterschied achten: Die Grunderwerbsteuer darf nicht auf den Mieter umgelegt werden!
Die Grundsteuer auf Mieter umlegen, können Vermieter jedoch nur dann, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung enthält, dass die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Ist dies nicht im Vertrag festgeschrieben, fehlt dem Vermieter jede rechtliche Handhabe Nebenkosten, also auch die Grundsteuer auf die Mieter umzulegen.
Grundsteuerumlage bei vollständiger Vermietung
Der einfachste Fall bei der Umlage der Grundsteuer auf die Mieter ist bei einer hundertprozentigen Vermietung einer Immobilie gegeben. Die Grundsteuer darf dann komplett auf den oder die Mieter umgelegt werden.
Wird ein Teil der Immobilie von dem oder der Vermieter*in bewohnt, muss sie auf Grundlage einer anteiligen Berechnung der Wohnfläche einen Teilbetrag der Grundsteuer selbst tragen.
Umlage der Grundsteuer bei gemischt genutzten Immobilien
Komplizierter ist die Umlage der Grundsteuer, wenn innerhalb einer Immobilie sowohl Wohnraum als auch gewerblich genutzte Flächen vermietet werden. Die Umlage auf Grundlage der genutzten Fläche ist dann nur bedingt gestattet.
Da für Gewerbeflächen üblicherweise pro Quadratmeter höhere Mietpreise als für Wohnungen gelten, erhöht sich bei gewerblicher Nutzung auch die Steuerlast. Diese darf jedoch nicht den Privatmietern angelastet werden. Deshalb ist bei einer gemischten Nutzung, die Umlage für Wohnflächen und Gewerbeflächen getrennt zu berechnen.
Allerdings wiederum nur dann, wenn die zusätzliche finanzielle Belastung der privaten Mieter durch die gewerbliche Vermietung mehr als 10% beträgt.
Grundsteuer umlegen bei Leerstand
Sind nicht alle Wohnungen in einem Haus vermietet, darf das nicht dazu führen, das die übrigen Mieter mehr Grundsteuer zahlen müssen. Die Grundsteuer, die auf die leerstehenden Wohnungen entfällt, darf dementsprechend nicht auf die bewohnten Flächen aufgeschlagen werden.
x. GRUNDSTEUER REDUZIEREN
Solange sich an der Immobilie nichts Grundlegendes ändert und somit auch der Wert sinkt oder steigt, bleibt auch die Grundsteuer jedes Jahr gleich. Verändert sich jedoch der Wert der Immobilie oder die Einnahmen, die mit der Immobilie erzielt werden, kann auch die Grundsteuer davon beeinflußt werden.
Reduzierte Grundsteuer bei Leerstand
Stehen Wohnungen leer, sollen die Mieter eines Hauses nicht mit höheren Nebenkosten belastet werden, weil die Grundsteuer auf weniger bewohnte Fläche umgelegt wird.
Genauso wenig aber, müssen Vermieter hinnehmen, dass sie mit Grundsteuer auf Fläche belastet werden, die ihnen keine Einnahmen bringen, weil Wohnungen leer stehen. Brechen einem Vermieter wegen Leerstand mehr als 50 % der Mieteinnahmen weg, kann die Grundsteuer gemindert werden.
Bis Ende März des Folgejahres können Vermieter in einem solchen Fall einen Antrag auf Minderung der Grundsteuer stellen. Bei komplettem Leerstand einer Immobilie kann die Hälfte der Grundsteuer erlassen werden.
Stehen über 50% leer, kann die Grundsteuer um ein Viertel reduziert werden. Vermieter müssen dazu jedoch nachweisen können, dass sie die Immobilie bzw. die Wohnungen zu marktüblichen Preisen vermieten wollen. Darüber hinaus dürfen sie den Leerstand nicht selbst verursacht haben, indem sie Mieter gekündigt haben.
Grundsteuer senken bei Wertminderung
Wird der Wert einer Immobilie gemindert – etwa weil in unmittelbarer Nähe eine große Straße oder ein Flughafen gebaut wird und dadurch eine vermehrte Belastung durch Lärm entsteht – können Eigentümer einen Antrag auf Neubewertung der betreffenden Immobilie stellen. Ist der Wert der Immobilie tatsächlich gesunken, muss die Grundsteuer neu berechnet werden.
Umgekehrt kann es jedoch auch passieren, dass der Wert einer Immobilie – beispielsweise durch eine Komplettsanierung – steigt. Eine Wertsteigerung kann dann auch zu einer Erhöhung der Grundsteuer führen.
Reduzierte Grundsteuer bei Leerstand
Stehen Wohnungen leer, sollen die Mieter eines Hauses nicht mit höheren Nebenkosten belastet werden, weil die Grundsteuer auf weniger bewohnte Fläche umgelegt wird.
Genauso wenig aber, müssen Vermieter hinnehmen, dass sie mit Grundsteuer auf Fläche belastet werden, die ihnen keine Einnahmen bringen, weil Wohnungen leer stehen. Brechen einem Vermieter wegen Leerstand mehr als 50 % der Mieteinnahmen weg, kann die Grundsteuer gemindert werden.
Bis Ende März des Folgejahres können Vermieter in einem solchen Fall einen Antrag auf Minderung der Grundsteuer stellen. Bei komplettem Leerstand einer Immobilie kann die Hälfte der Grundsteuer erlassen werden.
Stehen über 50% leer, kann die Grundsteuer um ein Viertel reduziert werden. Vermieter müssen dazu jedoch nachweisen können, dass sie die Immobilie bzw. die Wohnungen zu marktüblichen Preisen vermieten wollen. Darüber hinaus dürfen sie den Leerstand nicht selbst verursacht haben, indem sie Mieter gekündigt haben.
Grundsteuer senken bei Wertminderung
Wird der Wert einer Immobilie gemindert – etwa weil in unmittelbarer Nähe eine große Straße oder ein Flughafen gebaut wird und dadurch eine vermehrte Belastung durch Lärm entsteht – können Eigentümer einen Antrag auf Neubewertung der betreffenden Immobilie stellen. Ist der Wert der Immobilie tatsächlich gesunken, muss die Grundsteuer neu berechnet werden.
Umgekehrt kann es jedoch auch passieren, dass der Wert einer Immobilie – beispielsweise durch eine Komplettsanierung – steigt. Eine Wertsteigerung kann dann auch zu einer Erhöhung der Grundsteuer führen.
xi. GRUNDSTEUERBEFREIUNG
Unter Umständen kann eine Immobilie von der Grundsteuer befreit werden. Für eine Grundsteuerbefreiung müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein: Zum einen muss der Eigentümer selbst gemeinnützig sein wie beispielsweise eine Stiftung. Und der Grundbesitz muss für gemeinnützige Zwecke eingesetzt werden.
xii. GRUNDSTEUER ABSETZEN
Dies vorweg:
Eigentümer, die ihre Immobilie privat nutzen, also darin wohnen, können die Grundsteuer nicht steuerlich geltend machen. Und auch Mieter können die Grundsteuer, die sie über die Nebenkosten an den Vermieter ihrer Wohnung zahlen, nicht von der Steuer absetzen. Unter bestimmten Voraussetzungen jedoch ist die Grundsteuer steuerlich absetzbar.
Bei Vermietung und Verpachtung von Wohnungen, Häusern oder Grundstücken kann die Grundsteuer unter “Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung” in der Anlage V als Werbungskosten geltend gemacht und so von der Steuer abgesetzt werden. Wird eine Immobilie zum Teil vermietet und zum Teil selbst genutzt, kann die Grundsteuer zumindest anteilig geltend gemacht werden.
Achtung! Wird die Grundsteuer auf die Mieter bzw. Pächter umgelegt, wirkt sie nicht mehr steuermindernd. Die Grundsteuer ist auch dann steuerlich absetzbar, wenn eine Immobilie gewerblich oder für eine Geschäftstätigkeit genutzt wird.
Die Grundsteuer zählt dann zu den Betriebskosten. Freiberufler und Selbstständige, die ein Arbeitszimmer von der Steuer absetzen dürfen, können auch die Nebenkosten und darin eingeschlossen die Grundsteuer, die auf das Arbeitszimmer entfällt, steuerlich geltend machen.
Eigentümer, die ihre Immobilie privat nutzen, also darin wohnen, können die Grundsteuer nicht steuerlich geltend machen. Und auch Mieter können die Grundsteuer, die sie über die Nebenkosten an den Vermieter ihrer Wohnung zahlen, nicht von der Steuer absetzen. Unter bestimmten Voraussetzungen jedoch ist die Grundsteuer steuerlich absetzbar.
Bei Vermietung und Verpachtung von Wohnungen, Häusern oder Grundstücken kann die Grundsteuer unter “Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung” in der Anlage V als Werbungskosten geltend gemacht und so von der Steuer abgesetzt werden. Wird eine Immobilie zum Teil vermietet und zum Teil selbst genutzt, kann die Grundsteuer zumindest anteilig geltend gemacht werden.
Achtung! Wird die Grundsteuer auf die Mieter bzw. Pächter umgelegt, wirkt sie nicht mehr steuermindernd. Die Grundsteuer ist auch dann steuerlich absetzbar, wenn eine Immobilie gewerblich oder für eine Geschäftstätigkeit genutzt wird.
Die Grundsteuer zählt dann zu den Betriebskosten. Freiberufler und Selbstständige, die ein Arbeitszimmer von der Steuer absetzen dürfen, können auch die Nebenkosten und darin eingeschlossen die Grundsteuer, die auf das Arbeitszimmer entfällt, steuerlich geltend machen.
xiii. DIE GRUNDSTEUER IM ÜBERBLICK
- Die Grundsteuer ist eine jährlich anfallende Steuer auf Grundbesitz.
- Die Grundsteuer wird von den Gemeinden erhoben und von diesen über den Grundsteuerhebesatz in ihrer Höhe bestimmt.
- Es gibt zwei Arten der Grundsteuer:
Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Flächen.
Grundsteuer B für bauliche Flächen. - Wer eine Immobilie – ein Haus, eine Wohnung, ein Grundstück oder Anteile daran besitzt, ist zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet.
- Bei Vermietung oder Verpachtung kann die Grundsteuer auf Mieter bzw. Pächter umgelegt werden.
- Die Grundsteuer wird regulär vierteljährlich zu einem Viertel gezahlt bzw. in einer Zahlung einmal im Jahr geleistet.
- Die Höhe der Grundsteuer wird über die drei Kennzahlen Grundsteuereinheitswert (durch die Grundsteuerreform bald Grundsteuerwert), Grundsteuermesszahl und Grundsteuerhebesatz berechnet.
- Im Zuge einer Grundsteuerreform werden 2022 alle Immobilien einer Neubewertung unterzogen und die Grundsteuer angepasst.
- Für die Neuberechnung der Grundsteuer müssen Immobilienbesitzer ab Juli 2022 bis Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben.
Wird eine Immobilie vermietet, verpachtet oder dient sie einer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit kann die Grundsteuer als Werbungs-/ Betriebskosten steuerlich geltend gemacht werden.